下面为您列出可能影响免税办房产证的特殊情况，帮助您全面考虑问题。
1. 房屋为多人共有产权的情况：若房屋产权人不止一人，比如产权人是父母双方，居住者是子女，申请继承免税时需所有产权人的法定继承人一致同意，若其中一方的继承人有异议，可能导致免税申请流程停滞，无法顺利办房产证。
2. 房屋存在抵押或查封的情况：若产权人的房屋已抵押给银行，或因债务问题被法院查封，即使产权人和居住者符合免税条件，也需先解除抵押或查封，才能办理产权转移和免税手续，否则无法办房产证。
3. 居住者已有多套住房的情况：若居住者通过赠与取得产权人房屋，但居住者已有2套住房，部分地区对“受赠人家庭唯一住房”有免税要求，此时可能无法享受个人所得税免税，需缴纳差额20%的个人所得税。
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您的问题核心是免税办房产证的法律依据，下面结合具体法规为您分析。
根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）第六条规定，法定继承人通过继承承受房屋权属，或婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属的，免征契税。若房屋产权人是居住者的法定继承人，居住者通过继承取得房屋产权办房产证，可直接适用该条款免征契税；若二者为夫妻，产权人将房屋变更给居住者办房产证，也符合免税条件。但如果是普通买卖或非直系亲属赠与，该条款不适用，无法享受契税免税，需按规定缴纳税费。因此，您的情况是否免税，关键看是否符合《契税法》第六条列明的法定情形。
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下面为您分析房屋产权人跟居住者申请免税办房产证可能面临的法律风险点。
1. 因材料不全导致无法免税的经济损失风险：比如居住者是产权人的侄子，误以为属于直系亲属申请赠与免税，但未提供有效的旁系亲属证明（部分地区旁系亲属赠与不免税），导致办理房产证时需缴纳3%的契税，以房屋价值100万计算，多支出3万元税费。
2. 虚假申报免税的行政处罚风险：若产权人和居住者为了免税，伪造亲属关系证明（如假结婚证），被税务部门查出后，不仅需补缴税费，还可能面临罚款，甚至影响个人征信。
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您问的房屋产权人跟居住者申请免税办房产证是否可行，这需要看具体情形是否符合法定免税条件。
房屋产权人跟居住者申请免税办房产证需符合法定免税情形，并非所有情况都可免税。

1. 若存在产权人将房屋继承给居住者（法定继承人）的情况：根据《契税法》第六条，法定继承人通过继承承受房屋权属的，可免征契税，此时办理房产证能享受免税。
2. 若存在产权人将房屋赠与居住者且二者为直系亲属的情况：如父母赠与子女、配偶间赠与等，部分地区对直系亲属间赠与房产免征个人所得税，契税也可能符合免税条件。
3. 若存在产权人将房屋出售给居住者但不符合免税情形的情况：如非直系亲属买卖、居住者已有多套住房等，无法申请免税，需按规定缴纳契税、个人所得税等税费。

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